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通过大空头,论做空房地产盈利 [复制链接]

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所谓房事,小屋子里面的江湖。

邹叔综合整理

年的次贷危机已经被多次搬上荧幕,从文艺界的纪录片《监守自盗》(InsideJob),到HBO讲述*府救市的纪实故事片《大而不倒》(TooBigtoFail),还有影射高盛在崩盘前夜火线甩卖的《利益风暴》(MarginCall),分别从不同角度把这场危机呈现给了观众,可谓是相当全面,留给后来者的空白已经不多。然而《大空头》还是找到了一个新角度,并且还拍得很好看很好玩,让我足足过了一把瘾。《大空头》选取的角度,就是在危机发生前发现问题的洞察者,通过做空在危机中大赚一票的人。

克里斯蒂安·贝尔,一个靠重金属摇滚把自己和笨蛋们隔绝的医学博士;

瑞恩·高斯林,一个巧舌如簧的推销赌自己所属银行要垮的衍生品销售者;

史蒂夫·卡瑞尔,情绪激动待人极其无礼,但正义感十足,且脚踏实地的基金经理;

布拉德·皮特,一个厌恶金融,但在背后支持两个敏锐的年轻人的归隐高人。

四路人马带着自己的小弟们,以敏锐的数字洞察力,脚踏实地的研究考察,反大流的独立思考能力,坚定不移的决心,在上自*府大银行,下至混混脱衣舞女的这场愚蠢的狂欢中,逆流而上,狠狠的大赚一笔,给那些自大固执的人们狠狠地一记耳光。这些不修边幅的真正金融精英们,绝顶聪明,压力也大,没时间也没耐心跟你和颜悦色,所以满口脏话,却带着十足的幽默感,绝非西装革履出入高楼,自以为是精英的那批庸人。

除了展现这几个人的不同凡响,影片后半段都着力于这几个人在苦等崩盘中的压力与艰难。他们慧眼独具,却没人认可他们,随着市场狂欢他们的做空不断亏损,老板咒骂,客户撤资,同僚讥笑,自我怀疑。当最后危机已现,和他们对赌的投行们大厦将倾,他们又忙不迭四处寻找办法把手中的CDS卖掉,以防它们随着投行倒闭而成为废纸。他们的确是游走在风口浪尖的人物。

这场危机已经过去7年,多数人的伤痕已渐渐平复。所以电影能够以一种辛辣幽默的态度,用凌厉快速的剪辑让故事更精彩激烈,用性格突出的角色反衬大多数人的愚昧。为了让观众更容易地投入剧情,电影还打破摄影机的窗户纸,让角色时不时对着镜头直接讲解。为了帮助观众战胜金融知识壁垒的心理障碍,甚至让名模、大厨这样大家喜闻乐见的“局外人”来讲解,拉近了与观众距离,也表明了决心:这是一部真想让你搞懂发生了什么,而不是故弄玄虚堆砌术语的金融纪实电影。

如果你还是不大明白,这里我再简单介绍一下。买房贷款,都理解吧。单个贷款数额小,风险区间大,就有人想到了把一批住房贷款的债权捆绑在一起当成债券卖给别人,这样规模化降低了交易成本,还分散了风险,这叫MBS。渐渐地,信用良好的贷款都打包卖掉了,只好打信用不好的贷款的主意了。不良贷款的MBS怎么卖呢?聪明地银行家们发明了CDO,就是把信用不好的贷款包装成CDO,分成两个tranche,A级tranche利息低,B级高,这整坨贷款中如有违约,B级先亏,B级亏完了再亏A级,然后分别卖给不同风险偏好的投资者。B级的没人要?我自己担个保,然后找评级机构评个AAA,又是好产品开卖了!到后来不良贷款都用完了,那我们来卖CDO的CDO吧!就是把CDO当成贷款(本质的确是债券)来重组打包卖。子子孙孙无穷匮,五千万的住房贷款,后面可能附着着20亿的各种衍生品哦。这样玩的问题是什么呢,压在好几层下面的原始贷款里,有不良的会违约啊。当违约一多,最底层的债权钱收不回来,叠加在上面的所有债券就都完蛋了。当完蛋的那一刻到来,哪个倒霉蛋手里捏着很多CDO,或者为CDO做了很多担保,它就垮了,比如雷曼兄弟。另一方面,贷款违约,房子会被银行没收拍卖,增加了房市供给,压低了房价。这样的情况一多,本打算好好还贷的人一看,靠,我的房子的价值已经跌到还没我未还贷款多,那我干脆不还钱了,房子也不要啦。于是房子又被没收进入房市,进一步压低房价,最后房地产崩盘,很多人无家可归。几位聪明地大空头发现了这些问题,于是找上各投行买一个叫CDS的东西。这东西名义上是个保险,也就是当投保对象的CDO没事时,空头们要付给投行保费,而当CDO崩盘时,投行要赔付给空头们CDO的损失。然而这东西名为保险,实为做空。为什么呢?因为这几位空头根本没持有CDO啊。做个比喻,你给你的房子投保,房子烧了,你索赔,收益和损失对冲了。但是这房子不是你的,你却为它买保险(受益人是你),还买00份,这不就是赌这房子会烧么?这本质就是做空CDO啊。在房市蒸蒸日上的日子,没人觉得CDO会垮,于是CDS就是个白给钱的东西,投行当然乐意卖。直到大限将至,除了高盛回过神来,在崩盘前火线甩卖CDO还买了一大堆CDS(就是电影MarginCall讲的故事),其他大银行都狠狠吃了一记,甚至垮台。而几位大空头呢,笑到最后啦。你说,他们只有聪明和敏锐,有什么过错呢?做空者就像金融系统的啄木鸟一样,能最快的发现问题所在,是经济发展不可或缺的动力。之后的故事,就是*府出手救市了,因为几个大银行(加上发行了无数CDS的保险公司AIG)太大了,倒了美国经济就全垮了,无奈只能出手。最后还是纳税人的钱兜底。Toobigtofail这部电影详细讲了这一过程,可作为本片的续集欣赏(文末有链接)。你问:怎么会把钱贷给还不起的人呢?因为在热火朝天的时代,贷款的债权转手就能卖给银行(它们再打包卖给投资者),我当时就能收回款加利息,最后还不起钱关我啥事?说到底,问题就出现在委托链条太长,做出贷款决定的人(贷款给还不起的人的人)和承担风险的人(最后捏着CDO的投资者)隔了十几层,责任和风险的分裂是灾难的根由。你问:投行怎么会接盘或担保烂贷款的CDO呢,为了手续费昏头了吗?他们看的是数据。这么多贷款,虽然利息高,但违约率不高啊,好生意为什么不做!为什么违约率不高?因为贷款人为了贷出去钱,开创了浮动利率。借钱的人头两年付的利息很低,自然也不容易违约,然后利息再升高,就甩手走人了。隔了好几层,没人注意到这些了。而克里斯蒂安·贝尔的角色首先注意到了,并且发现浮动利率大规模上升会发生在年第二季度,他真的是很牛。而大公司(银行)尾大不掉,要做出灵活的决策其实很困难。高盛在这一点上真是很牛。你问:评级机构怎么没良心就评AAA呢?一是他们本质是盈利公司,收钱评级,评低了人家就找竞争对手(其他评级机构)去了。二是信息不对称,他们手里只有几页财务报告,只知道这银行效益不错,根本不知道CDO里面是什么玩意。你问:*府监管哪里去了?*府哪有投行脑子快啊。看不懂啊。你看片中的SEC员工还要给高盛投怀送抱呢。事实上,在这场全民的狂欢中,真正看出毛病的,只有片中的几个聪明的大空头。你问:为什么电影里很多住房贷款违约了,CDO价格还是居高不下,让几个大空头抓狂?电影的解释是投行们已经知道出问题了,只是死撑着想偷偷卖掉,同时买入CDS对冲甚至赚钱,这就构成欺诈了。现实情况未必如此,CDO的价格,都是由投行的数学模型决定的。模型太复杂有错误的时候,算出来的CDO价格就不能准确反映底下的贷款的情况。所以直到崩盘之前,CDO的价格也许都不会有大波动。你问:那几个大银行是不是真该死?是他们玩脱了,但是他们也很惨啊(除了高盛),间接说明他们不是有意欺诈。但是他们玩脱了最后又得用纳税人的钱来救,是不争的事实。你问:那到底谁该负责,谁该坐牢?没有人。这是计价模型失灵、委托链条过长、市场参与者非理性狂热的共同结果,没有人有明确的欺诈的证据。最关键的问题是toobigtofail,那只能救完再鼓励分拆大银行了。那怎么办呢?加强监管咯。但加太强又会限制市场自由阻碍发展。发展缓慢,解除监管,玩脱崩盘,加强监管,这个循环一直没断,也是金融业的宿命。这里面的血雨腥风,我们小老百姓又怎么知道呢?影片也在剧情发展的同时,有意穿插了当时同时发生的耳熟能详的社会新闻,来反映普罗大众对这个灾难的发酵一无所知,却要最后来埋单。

过做空房地产盈利如何通

最可怕的就是别人把钱都赚走了,只给你留下一个上涨的预期。

*金是这么做空的,股市也是这么做空的,这个一个做空的时代,而下个将是房产。有人认为楼市价格松动,是因*府在发挥作用。他们相信:在中国经济被房地产“绑架”的状况下,一旦房价暴跌殃及到GDP增速、就业率与地方*府利益时,*府调控力度势必会减弱,货币*策也可能再度放宽,这样楼市繁荣便会卷土重来。

下跌预期一旦形成,*府无论做什么也难以阻止。上世纪90年代初,日本楼市泡沫破灭,日本*府果断救市,可是把利率降到零也未能成功。20年过去了,日本6大都市圈的平均房价:商用地从99年的最高点下跌到现在的/7弱,住宅地下降到现在的/3左右。年,美国次贷危机爆发,美国*府也把利率降到了零,并实施两轮总额接近2万亿美元的量化宽松*策。奥巴马*府还推出了一系列诸如延长还款期限,避免优惠利率重置等举措稳定房屋市场。但尽管如此,依然不能挽回跌势。衡量美国住房市场景气度的标普-凯瑟·希勒指数显示,今年8月美国20个大中城市房价已下跌至年中期的水平,相较年高点跌幅高达30.8%。需要注意的是,美国房价这十年来的涨幅不足00%,相对中国要“温和”得多。试想国内房价泡沫一旦破灭,能量将有几何?考虑到日本住房市场跌幅高达2/3,谢国忠有关“中国房价跌去一半”的预言或许并不夸张。有“危”必有“机”。如果认定中国楼市泡沫破灭的进程已经开启,那么您不仅不必惊慌,反而应着手准备迎来一个更大的盈利机会——做空楼市。这将是泡沫时代的最后一顿盛宴,若您未能抓住这十年来楼市暴涨的机遇,那么即将来临的楼市暴跌则千万不要错过。这足以让您聚敛受用一生的财富。年,在美国爆发次贷危机之前,不少有先见之明的投资者早已提前做空与次债相关的衍生品(如CDO和CDS),最后大获其利,如著名的对冲基金管理人约翰·保尔森。不过,中国的金融市场尚不发达,缺乏与楼市相关的做空机制,那么普通投资者能否做空中国楼市呢?答案是肯定的。本文提供三种间接做空中国楼市的方法,可以起到与做空次债相似的效果。
  方法:买入金融地产股的认沽权证国内A股市场,权证品种远没有香港H股市场丰富(香港将权证称作“窝轮”)。若投资者拥有港股帐户,就会获得更多的做空机会。认沽权证的品种,首推在香港上市的国内地产企业。这些企业的利润直接受到房价下跌的影响。他们在现金流趋紧的压力下不得不断臂求生,降价出售。但是降价未必有效。在目前的价位,楼市主要靠投机需求支撑,其特征是“买涨不买跌”。开发商降价,不仅无法获得更多投机资金的青睐,反而会引来更大的抛盘——二手存量房,与新盘市场形成恶性竞争的局面。一般而言,房企股票的价格跌幅会远远超过房价跌幅,尤其是在泡沫破灭之初、*府尚未注资“救市”的时期。年~年,美国房价跌幅仅有30%,但全美PHLX地产股指数却下跌了78%。相对股票,认沽权证可以把杠杆进一步放大。房价下跌趋势一旦确立,窝轮的引申波幅也会增加。这意味着,股票每下跌%,认沽权证的价格可能上涨0%甚至更高。因此,相对楼市跌幅,认沽权证的获利空间可高达几十倍。权证相对股票,唯一的风险在于到期日。投资股票,只要做对趋势即可,但涉及到权证,趋势与时机必须同时正确,这当然增加了难度。例如,若投资者购买了年6月30日到期的认沽权证,但截至该日楼市仍未明显下跌,那么就有可能损失全部本金。不过考虑到楼市下跌几为定局,不确定的只是时间,而一旦认沽权证击中,即可获得几十倍利润,投资者不妨将本金分为多份,分期购入权证,以逸待劳。举例来说,我们现有30万本金,笃定中国楼市4年内必定深跌。假设认沽权证平均期限为8个月,那么就可采取以下策略:
  .将资金分为6份(48个月/8个月),每份5万元;
  2.每次仅投入一份资金购买认沽权证,若8个月后认沽权证投资失败,则下一份资金立即跟进,再次购买为期8个月的权证;
  3.重复2,直到认沽权证价格暴涨。由于我们坚信在中国楼市暴跌下,认沽权证至少上涨0倍,那么即使在最坏的状况下(前5份权证损失全部本金,最后一份才如期上涨),4年后也可获得50万资金,年收益高达20%。而一旦楼市出现恐慌性抛盘,实际收益很可能远高于这个数字。除国内房企外,金融股也是非常合适的做空对象。房价下跌,意味着以房产为抵押的所有资产价格都会缩水,这将破坏银行的资产负债表。国内银行目前仅能承受/3的房价跌幅,而前面已经说明,中国楼市跌幅超过50%的可能性非常高。做空金融地产股时,有一点必须注意,就是当房价下跌到可能危及实体经济的程度,特别是威胁到国家金融稳定的时候,央行一定会重新开启信贷龙头注资,那时有关通胀问题的担忧很可能退居其次。信贷放松可使金融地产股暂时获得支撑,变得不那么容易下跌,那么认沽权证的获利空间就会被侵蚀,甚至无利可图。怎么办呢?万全之策,是在购入每一份认沽权证的同时,购入相同价格的*金股认购权证。理由很简单:若通胀成为支撑金融地产股的唯一因素,那么金价涨幅一定会更高,此时*金股的表现将大大优于地产股。运用这种对冲手法,可以极低的风险从市场获利。
  方法2:做空与楼市相关的工业品这个方法最适合无法交易港股的内地散户。我们时常听到这样一种说法:“面粉不能贵过面包。土地、钢材、水泥和劳动力的价格扶摇直上,房价岂有下降之理?”这种说法犯了本末倒置的错误,因为决定价格的永远是供需关系,而不是成本。先有高房价,而后才有高地价。当面包卖不出去的时候,必须降价出售,哪怕价格暂时降到比面粉还要便宜。如果价格不由供需关系,而是按成本决定的,那就意味着所有企业都不会亏本,这在现实中是不可能的。那么房价下跌之后呢?没错,所有地产链条上的“成本环节”都会降价。地价、钢材水泥价格、建筑工人和房产中介的工资……甚至装修、家电、汽车等行业也会波及。美国年的次贷危机,之所以在一年后演变为经济危机,就是因为房价下跌使得美国消费者信心尽失,不敢再为所欲为地花钱,于是危机从地产行业传导给了整个消费行业。国内期货市场,给了我们做空这些“成本环节”的机会。其中上海期货交易所的工业品是布空的最好对象。同样,为了规避央行放松货币*策,用通胀手段刺激楼市,最好购入*金期货进行对冲。这种做空工业品、做多*金的双向操作,其实等同于做空“工业品与*金的比价”。以“螺纹钢*金比”为做空对象,甚至可以安全地抵御全球货币*策所带来的不确定性。因美联储主席伯南克主席宣布实施扭转操作令投资者对QE3的预期落空,资本市场、商品市场风声鹤唳,*金价格也下跌了20%,但是观察“螺纹钢*金比”,依然维持着其固有的下跌斜率,没有出现任何异动。
  方法3:做空人民币房价上涨预期消失后,海外热钱继续留在中国便无利可图,届时人民币就会贬值。最近已经出现了这样的苗头。中国8月贸易顺差从7月份的35亿美元下降到77亿美元,9月进一步降至45亿美元。由于热钱经常伪装成贸易形式进出,这多少表明海外资金对中国的兴趣正在消退。人民币是不可自由兑换的货币,如何做空?其实在海外是有做空渠道的,这就是NDF(无本金交割的美元-人民币汇率掉期)市场。目前香港的人民币NDF市场尤为活跃。因为人民币NDF交易以私下协商的方式进行,因此没有任何权威数据能够确定其市场规模。根据英国《金融时报》的估计,其日均交易量在30至50亿美元之间。不过,相对全球外汇市场日均4.万亿美元的交易量,NDF市场依然太过狭小。让我们打开思路。其实要做空人民币,未必非要经过汇率市场,只要是用人民币结算,同时又允许进行杠杆操作的所有品种,理论上都可用来做空人民币。例如,做多用人民币计价的*金,就相当于在做多*金的同时做空人民币。因为即使美元金不变,只要人民币贬值,人民币金的价格同样会上涨。对国内投资者而言,做空人民币的最好方式,就是运用适度杠杆购买上海期货交易所的*金期货,并长期持有。这不仅仅是买*金,而且相当于用零利率、零持仓成本借贷人民币。结合方法2,与做空工业品相对冲,此法可在人民币贬值的过程中起到一石二鸟的效果。
  做空楼市并非“趁火打劫”某些“情感指数”较高的投资者,或许会对做空中国楼市“问心有愧”,似乎有种“趁火打劫”的感觉。这种情结可以理解,但大可不必。泡沫对一个国家的经济,伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵,没有破裂的时候,会对整个社会资源分配体制造成扭曲。如果拥有一套住房所带来的泡沫升值收入,远远高于个人的诚实劳动所得,那么整个社会都会陷入浮躁。大家不再诚实劳动,同时变得贪婪;企业家也不再从事制造业,纷纷投入到房地产大军来。应该说,房地产泡沫破灭,不仅有利于重建诚实、健康的发展模式,而且是大势所趋。虽然中国经济短期会经受一次阵痛,但却能使今后的步履更加坚实。泡沫破灭不是问题,泡沫的存在才是问题。地产泡沫破灭,是对失调经济的一次彻底修复,在这个过程中赚钱无可厚非。让泡沫变得更大的行为,才是真正的“趁火打劫”。

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