所谓房事，小屋子里面的江湖。
邹叔综合整理
年的次贷危机已经被多次搬上荧幕，从文艺界的纪录片《监守自盗》（InsideJob），到HBO讲述*府救市的纪实故事片《大而不倒》（TooBigtoFail），还有影射高盛在崩盘前夜火线甩卖的《利益风暴》（MarginCall），分别从不同角度把这场危机呈现给了观众，可谓是相当全面，留给后来者的空白已经不多。然而《大空头》还是找到了一个新角度，并且还拍得很好看很好玩，让我足足过了一把瘾。《大空头》选取的角度，就是在危机发生前发现问题的洞察者，通过做空在危机中大赚一票的人。
克里斯蒂安·贝尔，一个靠重金属摇滚把自己和笨蛋们隔绝的医学博士；
瑞恩·高斯林，一个巧舌如簧的推销赌自己所属银行要垮的衍生品销售者；
史蒂夫·卡瑞尔，情绪激动待人极其无礼，但正义感十足，且脚踏实地的基金经理；
布拉德·皮特，一个厌恶金融，但在背后支持两个敏锐的年轻人的归隐高人。
四路人马带着自己的小弟们，以敏锐的数字洞察力，脚踏实地的研究考察，反大流的独立思考能力，坚定不移的决心，在上自*府大银行，下至混混脱衣舞女的这场愚蠢的狂欢中，逆流而上，狠狠的大赚一笔，给那些自大固执的人们狠狠地一记耳光。这些不修边幅的真正金融精英们，绝顶聪明，压力也大，没时间也没耐心跟你和颜悦色，所以满口脏话，却带着十足的幽默感，绝非西装革履出入高楼，自以为是精英的那批庸人。
除了展现这几个人的不同凡响，影片后半段都着力于这几个人在苦等崩盘中的压力与艰难。他们慧眼独具，却没人认可他们，随着市场狂欢他们的做空不断亏损，老板咒骂，客户撤资，同僚讥笑，自我怀疑。当最后危机已现，和他们对赌的投行们大厦将倾，他们又忙不迭四处寻找办法把手中的CDS卖掉，以防它们随着投行倒闭而成为废纸。他们的确是游走在风口浪尖的人物。
这场危机已经过去7年，多数人的伤痕已渐渐平复。所以电影能够以一种辛辣幽默的态度，用凌厉快速的剪辑让故事更精彩激烈，用性格突出的角色反衬大多数人的愚昧。为了让观众更容易地投入剧情，电影还打破摄影机的窗户纸，让角色时不时对着镜头直接讲解。为了帮助观众战胜金融知识壁垒的心理障碍，甚至让名模、大厨这样大家喜闻乐见的“局外人”来讲解，拉近了与观众距离，也表明了决心：这是一部真想让你搞懂发生了什么，而不是故弄玄虚堆砌术语的金融纪实电影。
如果你还是不大明白，这里我再简单介绍一下。买房贷款，都理解吧。单个贷款数额小，风险区间大，就有人想到了把一批住房贷款的债权捆绑在一起当成债券卖给别人，这样规模化降低了交易成本，还分散了风险，这叫MBS。渐渐地，信用良好的贷款都打包卖掉了，只好打信用不好的贷款的主意了。不良贷款的MBS怎么卖呢？聪明地银行家们发明了CDO，就是把信用不好的贷款包装成CDO，分成两个tranche，A级tranche利息低，B级高，这整坨贷款中如有违约，B级先亏，B级亏完了再亏A级，然后分别卖给不同风险偏好的投资者。B级的没人要？我自己担个保，然后找评级机构评个AAA，又是好产品开卖了！到后来不良贷款都用完了，那我们来卖CDO的CDO吧！就是把CDO当成贷款（本质的确是债券）来重组打包卖。子子孙孙无穷匮，五千万的住房贷款，后面可能附着着20亿的各种衍生品哦。这样玩的问题是什么呢，压在好几层下面的原始贷款里，有不良的会违约啊。当违约一多，最底层的债权钱收不回来，叠加在上面的所有债券就都完蛋了。当完蛋的那一刻到来，哪个倒霉蛋手里捏着很多CDO，或者为CDO做了很多担保，它就垮了，比如雷曼兄弟。另一方面，贷款违约，房子会被银行没收拍卖，增加了房市供给，压低了房价。这样的情况一多，本打算好好还贷的人一看，靠，我的房子的价值已经跌到还没我未还贷款多，那我干脆不还钱了，房子也不要啦。于是房子又被没收进入房市，进一步压低房价，最后房地产崩盘，很多人无家可归。几位聪明地大空头发现了这些问题，于是找上各投行买一个叫CDS的东西。这东西名义上是个保险，也就是当投保对象的CDO没事时，空头们要付给投行保费，而当CDO崩盘时，投行要赔付给空头们CDO的损失。然而这东西名为保险，实为做空。为什么呢？因为这几位空头根本没持有CDO啊。做个比喻，你给你的房子投保，房子烧了，你索赔，收益和损失对冲了。但是这房子不是你的，你却为它买保险（受益人是你），还买00份，这不就是赌这房子会烧么？这本质就是做空CDO啊。在房市蒸蒸日上的日子，没人觉得CDO会垮，于是CDS就是个白给钱的东西，投行当然乐意卖。直到大限将至，除了高盛回过神来，在崩盘前火线甩卖CDO还买了一大堆CDS（就是电影MarginCall讲的故事），其他大银行都狠狠吃了一记，甚至垮台。而几位大空头呢，笑到最后啦。你说，他们只有聪明和敏锐，有什么过错呢？做空者就像金融系统的啄木鸟一样，能最快的发现问题所在，是经济发展不可或缺的动力。之后的故事，就是*府出手救市了，因为几个大银行（加上发行了无数CDS的保险公司AIG）太大了，倒了美国经济就全垮了，无奈只能出手。最后还是纳税人的钱兜底。Toobigtofail这部电影详细讲了这一过程，可作为本片的续集欣赏（文末有链接）。你问：怎么会把钱贷给还不起的人呢？因为在热火朝天的时代，贷款的债权转手就能卖给银行（它们再打包卖给投资者），我当时就能收回款加利息，最后还不起钱关我啥事？说到底，问题就出现在委托链条太长，做出贷款决定的人（贷款给还不起的人的人）和承担风险的人（最后捏着CDO的投资者）隔了十几层，责任和风险的分裂是灾难的根由。你问：投行怎么会接盘或担保烂贷款的CDO呢，为了手续费昏头了吗？他们看的是数据。这么多贷款，虽然利息高，但违约率不高啊，好生意为什么不做！为什么违约率不高？因为贷款人为了贷出去钱，开创了浮动利率。借钱的人头两年付的利息很低，自然也不容易违约，然后利息再升高，就甩手走人了。隔了好几层，没人注意到这些了。而克里斯蒂安·贝尔的角色首先注意到了，并且发现浮动利率大规模上升会发生在年第二季度，他真的是很牛。而大公司（银行）尾大不掉，要做出灵活的决策其实很困难。高盛在这一点上真是很牛。你问：评级机构怎么没良心就评AAA呢？一是他们本质是盈利公司，收钱评级，评低了人家就找竞争对手（其他评级机构）去了。二是信息不对称，他们手里只有几页财务报告，只知道这银行效益不错，根本不知道CDO里面是什么玩意。你问：*府监管哪里去了？*府哪有投行脑子快啊。看不懂啊。你看片中的SEC员工还要给高盛投怀送抱呢。事实上，在这场全民的狂欢中，真正看出毛病的，只有片中的几个聪明的大空头。你问：为什么电影里很多住房贷款违约了，CDO价格还是居高不下，让几个大空头抓狂？电影的解释是投行们已经知道出问题了，只是死撑着想偷偷卖掉，同时买入CDS对冲甚至赚钱，这就构成欺诈了。现实情况未必如此，CDO的价格，都是由投行的数学模型决定的。模型太复杂有错误的时候，算出来的CDO价格就不能准确反映底下的贷款的情况。所以直到崩盘之前，CDO的价格也许都不会有大波动。你问：那几个大银行是不是真该死？是他们玩脱了，但是他们也很惨啊（除了高盛），间接说明他们不是有意欺诈。但是他们玩脱了最后又得用纳税人的钱来救，是不争的事实。你问：那到底谁该负责，谁该坐牢？没有人。这是计价模型失灵、委托链条过长、市场参与者非理性狂热的共同结果，没有人有明确的欺诈的证据。最关键的问题是toobigtofail，那只能救完再鼓励分拆大银行了。那怎么办呢？加强监管咯。但加太强又会限制市场自由阻碍发展。发展缓慢，解除监管，玩脱崩盘，加强监管，这个循环一直没断，也是金融业的宿命。这里面的血雨腥风，我们小老百姓又怎么知道呢？影片也在剧情发展的同时，有意穿插了当时同时发生的耳熟能详的社会新闻，来反映普罗大众对这个灾难的发酵一无所知，却要最后来埋单。
过做空房地产盈利如何通
最可怕的就是别人把钱都赚走了，只给你留下一个上涨的预期。
*金是这么做空的，股市也是这么做空的，这个一个做空的时代，而下个将是房产。有人认为楼市价格松动，是因*府在发挥作用。他们相信：在中国经济被房地产“绑架”的状况下，一旦房价暴跌殃及到GDP增速、就业率与地方*府利益时，*府调控力度势必会减弱，货币*策也可能再度放宽，这样楼市繁荣便会卷土重来。
下跌预期一旦形成，*府无论做什么也难以阻止。上世纪90年代初，日本楼市泡沫破灭，日本*府果断救市，可是把利率降到零也未能成功。20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从99年的最高点下跌到现在的/7弱，住宅地下降到现在的/3左右。年，美国次贷危机爆发，美国*府也把利率降到了零，并实施两轮总额接近2万亿美元的量化宽松*策。奥巴马*府还推出了一系列诸如延长还款期限，避免优惠利率重置等举措稳定房屋市场。但尽管如此，依然不能挽回跌势。衡量美国住房市场景气度的标普-凯瑟·希勒指数显示，今年8月美国20个大中城市房价已下跌至年中期的水平，相较年高点跌幅高达30.8%。需要注意的是，美国房价这十年来的涨幅不足00%，相对中国要“温和”得多。试想国内房价泡沫一旦破灭，能量将有几何?考虑到日本住房市场跌幅高达2/3，谢国忠有关“中国房价跌去一半”的预言或许并不夸张。有“危”必有“机”。如果认定中国楼市泡沫破灭的进程已经开启，那么您不仅不必惊慌，反而应着手准备迎来一个更大的盈利机会——做空楼市。这将是泡沫时代的最后一顿盛宴，若您未能抓住这十年来楼市暴涨的机遇，那么即将来临的楼市暴跌则千万不要错过。这足以让您聚敛受用一生的财富。年，在美国爆发次贷危机之前，不少有先见之明的投资者早已提前做空与次债相关的衍生品(如CDO和CDS)，最后大获其利，如著名的对冲基金管理人约翰·保尔森。不过，中国的金融市场尚不发达，缺乏与楼市相关的做空机制，那么普通投资者能否做空中国楼市呢?答案是肯定的。本文提供三种间接做空中国楼市的方法，可以起到与做空次债相似的效果。
方法：买入金融地产股的认沽权证国内A股市场，权证品种远没有香港H股市场丰富(香港将权证称作“窝轮”)。若投资者拥有港股帐户，就会获得更多的做空机会。认沽权证的品种，首推在香港上市的国内地产企业。这些企业的利润直接受到房价下跌的影响。他们在现金流趋紧的压力下不得不断臂求生，降价出售。但是降价未必有效。在目前的价位，楼市主要靠投机需求支撑，其特征是“买涨不买跌”。开发商降价，不仅无法获得更多投机资金的青睐，反而会引来更大的抛盘——二手存量房，与新盘市场形成恶性竞争的局面。一般而言，房企股票的价格跌幅会远远超过房价跌幅，尤其是在泡沫破灭之初、*府尚未注资“救市”的时期。年～年，美国房价跌幅仅有30%，但全美PHLX地产股指数却下跌了78%。相对股票，认沽权证可以把杠杆进一步放大。房价下跌趋势一旦确立，窝轮的引申波幅也会增加。这意味着，股票每下跌%，认沽权证的价格可能上涨0%甚至更高。因此，相对楼市跌幅，认沽权证的获利空间可高达几十倍。权证相对股票，唯一的风险在于到期日。投资股票，只要做对趋势即可，但涉及到权证，趋势与时机必须同时正确，这当然增加了难度。例如，若投资者购买了年6月30日到期的认沽权证，但截至该日楼市仍未明显下跌，那么就有可能损失全部本金。不过考虑到楼市下跌几为定局，不确定的只是时间，而一旦认沽权证击中，即可获得几十倍利润，投资者不妨将本金分为多份，分期购入权证，以逸待劳。举例来说，我们现有30万本金，笃定中国楼市4年内必定深跌。假设认沽权证平均期限为8个月，那么就可采取以下策略：
.将资金分为6份(48个月/8个月)，每份5万元;
2.每次仅投入一份资金购买认沽权证，若8个月后认沽权证投资失败，则下一份资金立即跟进，再次购买为期8个月的权证;
3.重复2，直到认沽权证价格暴涨。由于我们坚信在中国楼市暴跌下，认沽权证至少上涨0倍，那么即使在最坏的状况下(前5份权证损失全部本金，最后一份才如期上涨)，4年后也可获得50万资金，年收益高达20%。而一旦楼市出现恐慌性抛盘，实际收益很可能远高于这个数字。除国内房企外，金融股也是非常合适的做空对象。房价下跌，意味着以房产为抵押的所有资产价格都会缩水，这将破坏银行的资产负债表。国内银行目前仅能承受/3的房价跌幅，而前面已经说明，中国楼市跌幅超过50%的可能性非常高。做空金融地产股时，有一点必须注意，就是当房价下跌到可能危及实体经济的程度，特别是威胁到国家金融稳定的时候，央行一定会重新开启信贷龙头注资，那时有关通胀问题的担忧很可能退居其次。信贷放松可使金融地产股暂时获得支撑，变得不那么容易下跌，那么认沽权证的获利空间就会被侵蚀，甚至无利可图。怎么办呢?万全之策，是在购入每一份认沽权证的同时，购入相同价格的*金股认购权证。理由很简单：若通胀成为支撑金融地产股的唯一因素，那么金价涨幅一定会更高，此时*金股的表现将大大优于地产股。运用这种对冲手法，可以极低的风险从市场获利。
方法2：做空与楼市相关的工业品这个方法最适合无法交易港股的内地散户。我们时常听到这样一种说法：“面粉不能贵过面包。土地、钢材、水泥和劳动力的价格扶摇直上，房价岂有下降之理?”这种说法犯了本末倒置的错误，因为决定价格的永远是供需关系，而不是成本。先有高房价，而后才有高地价。当面包卖不出去的时候，必须降价出售，哪怕价格暂时降到比面粉还要便宜。如果价格不由供需关系，而是按成本决定的，那就意味着所有企业都不会亏本，这在现实中是不可能的。那么房价下跌之后呢?没错，所有地产链条上的“成本环节”都会降价。地价、钢材水泥价格、建筑工人和房产中介的工资……甚至装修、家电、汽车等行业也会波及。美国年的次贷危机，之所以在一年后演变为经济危机，就是因为房价下跌使得美国消费者信心尽失，不敢再为所欲为地花钱，于是危机从地产行业传导给了整个消费行业。国内期货市场，给了我们做空这些“成本环节”的机会。其中上海期货交易所的工业品是布空的最好对象。同样，为了规避央行放松货币*策，用通胀手段刺激楼市，最好购入*金期货进行对冲。这种做空工业品、做多*金的双向操作，其实等同于做空“工业品与*金的比价”。以“螺纹钢*金比”为做空对象，甚至可以安全地抵御全球货币*策所带来的不确定性。因美联储主席伯南克主席宣布实施扭转操作令投资者对QE3的预期落空，资本市场、商品市场风声鹤唳，*金价格也下跌了20%，但是观察“螺纹钢*金比”，依然维持着其固有的下跌斜率，没有出现任何异动。
方法3：做空人民币房价上涨预期消失后，海外热钱继续留在中国便无利可图，届时人民币就会贬值。最近已经出现了这样的苗头。中国8月贸易顺差从7月份的35亿美元下降到77亿美元，9月进一步降至45亿美元。由于热钱经常伪装成贸易形式进出，这多少表明海外资金对中国的兴趣正在消退。人民币是不可自由兑换的货币，如何做空?其实在海外是有做空渠道的，这就是NDF(无本金交割的美元-人民币汇率掉期)市场。目前香港的人民币NDF市场尤为活跃。因为人民币NDF交易以私下协商的方式进行，因此没有任何权威数据能够确定其市场规模。根据英国《金融时报》的估计，其日均交易量在30至50亿美元之间。不过，相对全球外汇市场日均4.万亿美元的交易量，NDF市场依然太过狭小。让我们打开思路。其实要做空人民币，未必非要经过汇率市场，只要是用人民币结算，同时又允许进行杠杆操作的所有品种，理论上都可用来做空人民币。例如，做多用人民币计价的*金，就相当于在做多*金的同时做空人民币。因为即使美元金不变，只要人民币贬值，人民币金的价格同样会上涨。对国内投资者而言，做空人民币的最好方式，就是运用适度杠杆购买上海期货交易所的*金期货，并长期持有。这不仅仅是买*金，而且相当于用零利率、零持仓成本借贷人民币。结合方法2，与做空工业品相对冲，此法可在人民币贬值的过程中起到一石二鸟的效果。
做空楼市并非“趁火打劫”某些“情感指数”较高的投资者，或许会对做空中国楼市“问心有愧”，似乎有种“趁火打劫”的感觉。这种情结可以理解，但大可不必。泡沫对一个国家的经济，伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候，会对整个社会资源分配体制造成扭曲。如果拥有一套住房所带来的泡沫升值收入，远远高于个人的诚实劳动所得，那么整个社会都会陷入浮躁。大家不再诚实劳动，同时变得贪婪;企业家也不再从事制造业，纷纷投入到房地产大军来。应该说，房地产泡沫破灭，不仅有利于重建诚实、健康的发展模式，而且是大势所趋。虽然中国经济短期会经受一次阵痛，但却能使今后的步履更加坚实。泡沫破灭不是问题，泡沫的存在才是问题。地产泡沫破灭，是对失调经济的一次彻底修复，在这个过程中赚钱无可厚非。让泡沫变得更大的行为，才是真正的“趁火打劫”。
赞是一种鼓励
分享传递价值
地产研习社是定位于“学习+社交”的地产投资创新转型主题社群,欢迎
